Dette américaine : le taux à 10 ans frôle les 5 % et alimente la hausse globale des taux longs
La remontée des rendements obligataires s'intensifie à l'échelle mondiale à l'approche de la réunion de la Réserve fédérale américaine. Porté par des pressions d'inflation persistantes, le rendement du titre souverain américain à 10 ans atteint 4,97 %, ce qui alourdit le coût du capital et accentue les risques de refinancement pour l'immobilier commercial.
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Une poussée sur les taux longs américains
Le rendement du Treasury à 10 ans (le titre de dette obligataire émis par l'État américain) a terminé la semaine à 4,97 %, enregistrant une hausse hebdomadaire de 19 points de base (un point de base équivalant à 0,01 %). Il s'agit de son niveau le plus élevé depuis 2023, proche de sommets inédits depuis 2007. Avant la publication du CPI (l'indice des prix à la consommation, qui mesure l'inflation aux États-Unis), les opérateurs de marché intégraient une probabilité d'environ 70 % d'une hausse des taux directeurs par la Réserve fédérale lors de sa réunion du 16 septembre. L'inflation cœur (ou sous-jacente, qui exclut les prix de l'alimentation et de l'énergie) est attendue en hausse de 0,2 % sur le mois d'août.
Un mouvement obligataire mondial
La hausse des taux souverains (les rendements offerts par les emprunts d'État) ne se limite pas aux États-Unis :
- En Allemagne, le taux à 10 ans a atteint un plus haut depuis 2009.
- En Australie, le rendement de référence est remonté à des niveaux oubliés depuis plus d'une décennie.
- Au Japon, le rendement équivalent s'est négocié proche des 3 %.
Cette hausse globale accroît la concurrence pour le capital : les obligations d'État, considérées comme peu risquées, deviennent plus attractives par rapport aux investissements en fonds propres ou dans l'immobilier.
Impact direct sur l'immobilier commercial et les infrastructures
Le coût d'emprunt pour l'immobilier commercial s'ajuste sur les marchés obligataires avant même les décisions de politique monétaire. Les taux hypothécaires américains se trouvant déjà à leur plus haut niveau depuis plus d'un an, la situation complexifie le calcul des refinancements pour les emprunts arrivant à échéance. Les segments très gourmands en capital sont particulièrement exposés :
- Les data centers (centres de données nécessitant de lourds investissements en foncier, énergie, refroidissement et serveurs) ;
- La logistique et le logement collectif.
Le marché du Trésor à l'épreuve du seuil des 5 %
Sur le marché des titres du Trésor américain, d'une valeur totale de 32 000 milliards de dollars, le gouvernement a racheté moins d'obligations que prévu lors de sa première opération élargie de buyback (programme de rachat par l'État de ses propres titres). Bien que le secrétaire au Trésor Scott Bessent affirme que le marché reste en très bonne santé, s'appuyant sur une forte demande lors de deux récentes adjudications, le rendement des titres à 30 ans a lui aussi atteint son plus haut niveau depuis 2007. Si des analystes estiment qu'un franchissement des 5 % sur le 10 ans semble inévitable, le risque principal réside dans le maintien durable de taux obligataires élevés.
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